こんにちは。渋谷の税理士 吉田です。
今朝は久しぶりにどんよりしていました。
そんな日はウォーキングにも力が入りません。
さて、先日友人に「中古のマンションを購入したいんだけどどうしたらいいかな？」という質問を受けました。
マンション購入時に気をつけたいこと
税理士なので税金対策中心にお答えしていきます。
税金対策といえば、住宅ローン控除ですね。
住宅ローン控除を受けることが出来る人
１．日本の居住者で住宅ローン控除を受ける年の所得金額が３０００万円以下であること。
２．居住年とその前後２年間に居住用財産の３０００万円特別控除などの特例を受けていないこと
住宅ローン控除が使える物件
住宅ローン控除が使える物件には要件があります。
１．床面積が５０㎡以上であること（登記簿で判定します）
２．床面積の半分以上が居住用であること
さらに、以下のいずれかに該当すること
３－１.築後２０年以内（鉄骨・鉄筋コンクリート造は２５年以内）であること
（登記簿で判断）
３－２．新耐震基準に適合する証明書などがあること
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書（耐震等級１以上）
・既存住宅売買瑕疵保険に加入
３－３．購入までに耐震改修工事の申請がされ、購入後６ヶ月以内にその証明書が発行されていること
住宅ローン控除が最大限使える物件であること
住宅ローン控除は、購入して住み始めた年により控除額、控除年数が変わります。
最近ですと、表の一番下にある最大40万円の控除が可能です。
ただし、この控除を受けるためには前述の対象物件を購入する際に「特定取得」の方法で購入しなければなりません。
「特定取得」に該当しない場合には、半分の２０万円となってしまいます。
「特定取得」とは、住宅の購入価額に含まれる消費税が８％や１０％で計算されているものになります。
事業者ではない個人間での売買契約で取得した場合にはこの「特定取得」にはなりません。
あくまでも、事業者である個人または法人から購入したものに限られますので購入時には売主が事業者であるか、確認しましょう。
不動産取得税が安い物件であること
マンションを購入したあとに、忘れた頃にくるのが「不動産取得税」です。
ただ、これについては特例が有り実際に納付がなくなるケースがあります。
不動産取得税は、以下のように計算します。
取得した不動産の価格（課税標準額）× 税率
| 宅地 | 固定資産課税台帳に登録されている価格×1/2 |
| 家屋 | 固定資産課税台帳に登録されている価格 |
| 税率（住宅） | 土地、家屋ともに 3/100 |
平成３３年３月３１日までに取得した宅地については、不動産の価格×1/2を課税標準とします。
実際に購入した価格ではないんですね。
これで計算された金額が、土地なら１０万円、家屋なら１２万円を超えた場合に、納付が発生してきます。
次に、中古住宅でも耐震基準に適合しているか、していないかで大きく変わってくるのが軽減制度です。
耐震基準に適合している居住用中古マンション（５０㎡以上２４０㎡以下）では、次の金額が家屋の価格から控除されます。
最大１２００万円を家屋の価格から控除できます。
土地についても以下の金額が税額から軽減されます。
以下のいずれか高い方の金額
① 45,000円
② 土地1m2当たりの価格＊ × 住宅の床面積の2倍（一戸当たり200m2が限度 × 住宅の取得持分）× 税率（3％）
＊ 平成33年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、価格を2分の１にした後の額から1m2当たりの価格を計算します。
住宅ローン控除を適用できて最大限に控除ができる平成９年４月以降に新築された物件を選択したほうが良さそうです。
今年は平成３１年（２０１９年）ですので築後２２年までの物件を選ぶほうが得。
現在の家が持ち家か、賃貸か
つぎに、現在の家がもし持ち家であれば、その物件を売ることになると思います。
売却により利益が出れば税金がかかってきます。
税金の計算構造
① 譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）
② 譲渡所得 ー 特別控除（３０００万円特別控除など）
③ ② × 税率
税率（所得税と住民税は、
| 所有期間５年以下 | 39.63％ （所得税30.63％ 住民税 9％） |
| 所有期間５年超 | 20.315％ （所得税15.315％ 住民税 5％） |
居住用財産については、譲渡利益が出ても３０００万円までは特別控除により税金がかかってきません。
ただし、この３０００万円の特別控除を使ってしまうと、住宅ローン控除に制限がかかってしまうので注意が必要です。
共働きであれば、自分の持ち家を売って３０００万円の特別控除を使い、配偶者に家を購入してもらい、配偶者が住宅ローン控除を受けるなど事前に考えておくことが重要です。
